财联社6月14日讯（记者 王宏）保障性住房再贷款工具将逐步释放效应。5月17日央行创设保障性住房再贷款，支持各地收购已建成的商品房用作保障性住房。专家指出，考虑房租上涨和租赁企业批发收购因素后，我国房子的“租售比”在稳步回升，这是一个判断房产长期持有价值的指标。

　　专家还指出，通过“央行工具+地方补贴”可以有效激活住房租赁市场。据测算，二三线城市目前市场租售比已有3%左右，再考虑未来租金上涨，房租收入已经能覆盖融资成本。央行设立的保障性住房再贷款提供给银行低资金成本，支持银行降低租赁市场融资成本。已有城市通过财政补贴消化存量住房。通过金融和财政政策支持，可帮助房地产行业周期筑底，促进有效转型。

　　多因素助力房屋“租售比”稳步回升

　　租金贴现是房子价值的基础和底价。资产有价值，是因为会带来未来现金流等收益，是未来现金流贴现的反映。市场人士测算，租金的贴现会占到房屋总价值的七成以上。对未来房价涨跌的贴现，对房产价值影响是双向的。即使房地产市场处于低迷状态，房子合理价值的底线也会是房租的贴现。

　　在房地产领域，“租售比”是十分重要的指标，即房屋租金与售价之间的比例，可以帮助投资者判断房产的长期持有价值。

　　专家指出，近年来我国房子“租售比”在稳步回升，考虑房租上涨和租赁企业批发收购后的租售比更高。

　　市场机构测算，目前北上广深平均租售比为1.7%左右，二三线城市租售比升至3%左右，若考虑房租还会稳步上涨，随着时间的推移，实际租售比会更高。根据CPI房租分项数据显示，过去十年我国房租年平均上涨1.2%。

　　业内人士分析称，近期各地方政府和国企批量收购存量房用作保障房，批发收购节约了房企的销售成本，长租房企业也能进一步提升租售比。而且，相较于破产清算，纾困房企更有意愿打折出售库存房源，地方政府和国企收购价格还有可能更低，运营成本也会进一步降低。

　　“央行工具+政府补贴”激活租房租赁市场

　　过去我国住房租赁市场的参与者主要是个人，近年来越来越多长租房企业进入市场，对未来租金走势更关注，也具备了更多经营优势。长租房企业能更好体现规模效应，合理压降经营成本。随着长租房市场加快发展，还能提供更广泛的市场空间。

　　企业测算，二三线城市目前市场租售比已有3%左右，再考虑租金上涨，房租收入已基本能够覆盖融资成本，未来商业化运作模式还会更加稳健成熟。

　　近期央行专门设立了保障性住房再贷款，央行提供给银行1.75%的低资金成本，支持银行进一步降低租赁市场融资成本。

　　财联社记者了解到，目前已有城市通过财政补贴的方式支持消化存量住房。比如，郑州对于参与保障性租赁住房的企业，前期收购阶段一次性补贴200元/平米，相当于一次性贴息2%左右，后期运营阶段前10年每年又贴息2%；西安按企业持有的租赁住房建筑面积，每年给予100元/平米的经营奖励，相当于一次性贴息近1%。

　　“通过‘央行工具+地方补贴’可以有效激活住房租赁市场”，专家表示，在市场低位和起步阶段，有了金融和财政政策支持，可以更好发挥撬动和激活作用，长租房企业盈利性更可持续。央行和财政的支持机制能有效发挥托底效应。尤其是在当前市场信心悲观，行业周期处于低谷时期，稳定市场的作用更为明显，可以帮助房地产行业周期筑底，促进发展模式有效转型。

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